“Sanatoria e Difformità”: pubblicato l’ultimo volume dell’architetto vibonese Domenico Santoro

L’architetto vibonese Domenico Santoro ha dato di recente alle stampe il volume dal titolo “Sanatoria e Difformità”. A spiegare il contenuto del libro è lo stesso professionista, il quale, in particolare si sofferma innanzitutto sulla qualità della legge e la sua applicazione in Calabria: «Il Salva Casa – evidenzia in merito Santoro – cerca di risolvere le piccole difformità esistenti negli immobili italiani e in particolare la Calabria ne ha proprio bisogno.

Certamente non è la legge che possa far diventare gli Italiani da abusivi seriali tutti regolari seriali, occorre invece, come dice Gratteri, una norma che renda più conveniente essere regolari che abusivi. Comunque alcuni elementi già spingono verso questo senso, come lo stato legittimo dell’immobile. Per la completa applicazione della normativa in Calabria – puntualizza l’architetto -, occorre un provvedimento legislativo soprattutto in materia paesaggistica, così, come hanno già fatto altre Regioni, vedi il Lazio e la Sicilia, mentre per altre Regioni, come l’Emilia, non occorrono specifiche norme regionali».

Detto questo, Domenico Santoro spiega che «lo Stato legittimo dell’immobile rappresenta l’istituto più importante della legge, poiché i notai, accingendosi a ricevere una volontà di compravendita, chiederanno una dichiarazione tecnica sull’immobile. Quest’ultima rappresenta il “Fascicolo del Fabbricato” che approfondisce lo stato dell’immobile nella sua storia e lo segue nella sua vita e sarà aggiornato ogni passaggio di proprietà».

Relazione tecnica asseverata

«L’articolo 34 della legge Salva casa – aggiunge sempre l’interessato – richiede espressamente che ci sia “un’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”. Quest’ultima potrà essere effettuata de visus dal tecnico innanzi al notaio, ma sarà meglio una opposita Relazione tecnica asseverata che rimanga agli atti dopo un’attenta ricerca sullo stato legittimo dell’immobile in oggetto. Ossia del titolo abilitativo iniziale permesso di costruire o altro e di tutte le difformità da esso che possano esserci. Il libro aiuta i tecnici a scrivere tale relazione».

Conformità semplificata

La legge  – annota l’autore del volume – «semplifica alcune procedure prevedendo per le difformità dal titolo originario una conformità semplificata, ovvero  l’immobile deve essere conforme alle sole leggi in vigore al momento della domanda di sanatoria. Quindi si abbandona la famosa incoerenza di dover essere conforme anche al momento dell’esecuzione della difformità. In merito alle procedure, si potrà fare la domanda di Sanatoria quando si vuole, ora o prima di andare dal Notaio e anche  dopo una ingiunzione di demolizione comunale. Addirittura se le difformità sono entro le tolleranze, dal 2% al 6%, si esclude la domanda di Sanatoria. Come si vede la legge ha innumerevoli punti tecnici in cui districarsi è difficile. Ci saranno molte interpretazioni ed il libro cerca di dipanarle».

Casi pratici riportati da Domenico Santoro

I casi pratici si possono suddividere in soli due casi: mutamento d’uso e nuovi volumi. «Nel mutamento d’uso – riferisce Santoro – possiamo trovare un sottotetto o un garage divenuto residenza o ufficio, una piscina interrata, con e senza opere. Nei nuovi volumi possiamo trovare la chiusura del classo bancone, un Gazebo o tettoia e un soppalco. Questi ultimi casi possono essere sanati in virtù dell’articolo 36 bis che recita: “In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività… il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire… Naturalmente anche qui non è semplice per i proprietari districarsi neri meandri della legge e quindi il consiglio è di evitare il fai da te e rivolgersi fin da subito ad un tecnico”».

In riferimento infine ai costi, Domenico Santoro fa sapere che questi ancora non sono ben definiti, poiché si è in attesa di una circolare del Ministero che unifichi tali pagamenti per tutti i Comuni. Comunque facendo un calcolo approssimativo per l’oblazione sanante più la media dei tributi comunali da pagare anch’essi, ad esempio per un nuovo volume di 100 mq di può arrivare anche a quasi 15.000 euro».